Quando acquisti un immobile in condominio, una delle domande che dovresti porti – meglio, che dovresti porre al venditore – è certamente relativa alle spese condominiali (tutte): quelle “arretrate”, quelle “ordinarie”, ma soprattutto quelle “straordinarie” (ristrutturazione della facciata, sostituzione dell’ascensore, modifica di parti strutturali dell’edificio, realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari, tecnologici, ecc.).
Proviamo a fare un po’ di chiarezza
La regola generale, in particolare per le spese arretrate, è che: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” (Cod. Civ. Disp. att. Art. 63).
Tuttalpiù, quindi, al Compratore (nuovo condomino) potranno essere chieste le spese arretrate degli ultimi due anni.
Per le spese di manutenzione “ordinaria” non ci sono particolari criticità, perché sono a carico di chi è condomino al momento dell’effettuazione degli interventi.
Più problematica, invece, è l’individuazione del soggetto su cui gravano le spese condominiali “straordinarie”: sono a carico del Venditore o del Compratore?
Ebbene, prendendo spunto da una recentissima pronuncia della Corte di Cassazione (Cass. Ord. n. 15547 del 22 giugno 2017)¹, si può affermare che le spese condominiali di manutenzione “straordinaria” siano a carico di chi era o è proprietario al momento in cui l’esecuzione di tali lavori sia stata definitivamente deliberata …anche se non è ancora stato calcolato il riparto delle spese tra tutti i condomini.
Ma cosa si intende per “esecuzione dei lavori definitivamente deliberata”?
Ce lo spiega la stessa Corte di Cassazione, chiarendo in una precedente sentenza (Cass. Sent. n. 10235/2013) che “…s’intende definitiva, la delibera di approvazione di lavori di straordinaria amministrazione che prevede il completamento della gara e la commissione dei lavori all’impresa vincitrice dalla gara”.
“Definitiva”, quindi, non è la delibera con cui si è preso atto dei lavori da fare o con cui sono state specificate le modalità di esecuzione, ma quella con cui è stato affidato l’incarico alla ditta vincitrice la gara e nella quale il condominio si è così definitivamente impegnato.
Per questi motivi, atteso che l’iter con cui si deliberano le spese condominiali straordinarie si perfeziona certamente in più fasi, appare quanto mai opportuno richiedere sempre una dichiarazione dell’amministratore di condominio, che attesti la presenza o meno di spese arretrate e/o straordinarie nonché lo stato di avanzamento delle stesse.
NOTA1 (Cass. Ord. n. 15547/2017): “… Dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 2, quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale), deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro”.
N.B. Quest’ultimo inciso (…se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro) significa che Venditore e Compratore si possono pure accordare diversamente (ad esempio, che tutte le spese rimangano a carico del Venditore), ma il Condominio potrà comunque richiederle al solo Compratore in quanto nuovo condomino, il quale, successivamente, potrà farsele restituire dal venditore.
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