Se ti stai accingendo a comprare o vendere un terreno “agricolo”, faresti bene a tenere presente che – al fine di incentivare le attività agricole – la Legge italiana (L. 590/1965 e L. 817/1971) ha previsto un diritto di prelazione a favore dell’affittuario del terreno stesso o del vicino confinante, a condizione:
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Che gli stessi siano in possesso della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo;
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Che manifestino la volontà di esercitare tale diritto entro 30 giorni dal ricevimento della denuncia di vendita;
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Che versino il prezzo entro 3 mesi o nel termine altrimenti convenuto con il venditore.
Difatti, entro un anno dal rogito della compravendita, per il caso in cui al beneficiario della prelazione non sia stata data denuncia della vendita nei modi e termini di legge e/o questi abbia rinunziato ad esercitare il suo diritto (espressamente o tacitamente), potrà chiedere che venga revocata la vendita per essere preferito nell’acquisto.
Qual è la procedura corretta da seguire?
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Per prima cosa bisogna stipulare un contratto preliminare di compravendita, che preveda al suo interno una “condizione risolutiva” al fine di far venire meno l’efficacia del contratto stesso nel caso in cui l’affittuario o il vicino confinante esercitassero il loro diritto di prelazione.
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Bisogna notificare il suddetto contratto preliminare (in passato tramite Ufficiale Giudiziario, oggi anche mediante l’invio di una lettera raccomandata A/R) completo dei dati del promissario acquirente, del prezzo convenuto e delle condizioni pattuite, con l’invito ad esercitare la prelazione nei modi e termini di legge, ricorrendone i presupposti.
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A questo punto, il beneficiario della prelazione avrà a disposizione 30 giorni di tempo per esercitare il suo diritto. La mancata risposta scritta entro i termini viene considerata quale “rinunzia tacita”.
ATTENZIONE!!! Tutta la procedura deve assolutamente svolgersi in forma scritta!!!
A più riprese, anche di recente, la Corte di Cassazione ha chiarito che:
“In materia di contratti agrari, per la comunicazione al coltivatore o al confinante della proposta di alienazione del fondo, ai fini della prelazione … è richiesta la forma scritta “ad substantiam”, non essendo, perciò, idonea allo scopo l’effettuazione della stessa in qualsiasi modo, anche verbale. … “
La Corte continua affermando che “…tale rispetto della “forma” assolve, peraltro, ad esigenze di tutela e di certezza, rendendo, appunto, certa l’effettiva esistenza di un terzo acquirente, evitando che la prelazione possa essere utilizzata per fini speculativi in danno del titolare del diritto; assicurando, a sua volta, al terzo acquirente, in caso di mancato esercizio della prelazione nello “spatium deliberandi” a disposizione del coltivatore (o del confinante), la certezza della compravendita stipulata con il proprietario, sottraendo l’acquirente al pericolo di essere assoggettato al retratto esercitato dal coltivatore (o confinante) pretermesso; …” (Cass. 26079/05; Cass. 9519/07; Cass. 1348/09)
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